مخزن أكبر مرجع عربي للمواضيع و المقالات

ابحث عن أي موضوع يهمك

ماذا يعني المساهمات العقاري وما هي شروط النظام

بواسطة: نشر في: 31 أغسطس، 2023
مخزن

ماذا يعني المساهمات العقاري عبر موقع مخزن، حيث إن مجلس الوزراء في المملكة العربية السعودية أعلنت عن طرح نظام المساهمات العقاري بغرض تحقيق منفعة عامة تساهم في تحقيق رؤية البلاد ومن أجل بلوغ أعلى المعايير في المساهمات العقارية وكذلك حوكمة إجراءاتها ففي السطور التالية سوف نشير إلى أبرز المعلومات عن هذا النظام.

ماذا يعني المساهمات العقاري

لقد أعتمد مجلس الوزراء وفقًا للقرار الذي حمل رقم 881 بتاريخ 23/ 12/ 1444 هـ نظام المساهمات العقارية، وأشار إلى أنه يحمل 7 فصول تشمل 38 مادة توضح الأحكام العامة والتعريفات بالإضافة إلى تفاصيل الترخيص والاشتراكات، فلقد قال الأمين العامة للجنة المساهمات العقارية وهو الدكتور بدر بن عبد الله الشويعر بأن هذا النظام يعد بمثابة أول نظام يُصدر في المملكة لتنظيم المساهمات العقارية وخلق الفرص الاستثمارية الكبيرة، ففي النقاط التالية سوف نوضح ما هو هذا النظام:

  • نظام المساهمات العقاري هو عبارة عن مشروع تطوير عقاري يساهم فيه مجموعة من الأشخاص بهدف تحقيق منفعة عامة، إذ يكون ذلك عبر امتلاك عقار ومن ثم تطويره إلى عقار تجاري أو صناعي أو زراعي أو سكني أو غير ذلك حتى يتم بيعه وإنهاء المساهمة، علمًا بأن هذا المشروع لا يشمل الصناديق الاستثمارية العقارية.
  • ويضم النظام عدة أطراف أساسية فيه، حيث إنهم كالآتي:
    • الترخيص: يُقصد به ترخيص مساهمة عقارية يتم إصداره من الهيئة.
    • المرخص له: هو الشخص الذي يحصل على الترخيص.
    • مدير المساهمة العقارية: هو الشخص المسؤول أو المُعين لإدارة المساهمة العقارية.
    • حساب الضمان: يشير إلى الحساب المصرفي المتعلق بالمساهمة العقارية.
    • سجل المساهمين: هو السجل الذي يتم تقييد أسماء المساهمين فيه وكذلك حصصهم وأي تغيرات تحدث في ملكية الحصص.
    • الجمعية: يُقصد بها جمعية المساهمين.

أهداف المساهمات العقارية

هناك العديد من الأهداف التي يسعى نظام المساهمات العقارية إلى بلوغها فمن أبرزها ما يلي:

  • حماية الحقوق الخاصة المتعلقة بجميع الأطراف المساهمة وذلك بواسطة لجنة تصفية للمساهمات العقارية.
  • الحد من تعثر المساهمات إلى جانب تعزيز الوعي بهذا النشاط.
  • رفع الشفافية فيما يخص نظام المساهمات.
  • خلق الفرص الاستثمارية الكبيرة في المجال.
  • ضمان عمل المساهمات العقارية بأعلى المعايير المقررة وأجود الممارسات.

شروط طرح مساهمة عقارية

وفقًا للائحة التنفيذية لنظام المساهمة العقارية فإن الشروط التي ينبغي توافرها للحصول على موافقة الوزارة المختصة على طرق مساهمة عقارية في أرض ما وكما تم الإعلان عنها في المادة 1 تكون كالآتي:

– ما يثبت اعتماد مخطط الأرض من الأمانة أو البلدية المختصة.

– أن توزع المساهمة إلى عدد محدد من الأسهم تكون واضحة القيمة والمساحة وفقاً لقيمة الأرض وحدوده ومساحتها وتكاليف تطويرها.

– أن يفتح للمساهمة حساب مستقل في أحد البنوك المحلية.

– أن تكون الأرض محل المساهمة مملوكة بصك شرعي ساري المفعول مستوفٍ للإجراءات النظامية اللازمة بموجب إفادة رسمية صادرة من الجهة التي أصدرته، ويمكن طلب الإفادة عن طريق هذه الوزارة.

– أن يعين لمراقبة المساهمة محاسباً قانونياً مرخصاً يقوم في عمله بما هو منصوص عليه في البند ثانياً من هذا القرار.

– أن يكون المكتب العقاري الذي سيطرح المساهمة سواء كان فردا أو شركة تضامنية مقيداً في السجل التجاري ومشتركاً في الغرفة التجارية الصناعية.

– ألا يتم دفع قيمة الأسهم المكتتب بها إلا بموجب شيك مصدق باسم المكتب العقاري الذي طرح المساهمة.

– أن يكتتب المكتب العقاري الذي سيطرح المساهمة بما يقل عن 20% من أسهمها.

– أن يوافق ملاك الأرض على طرح مساهمة فيها وأن يصدروا وكالة شرعية للمكتب العقاري الذي سيطرح المساهمة، تخوله اتخاذ الإجراءات النظامية اللازمة لطرح المساهمة ومع ذلك تبقى المسؤولية تضامنية فيما بين الملاك والمكتب العقاري فيما يتعلق بالوفاء بحقوق المساهمين.

شروط الإعلان عن المساهمة العقارية

ينبغي أن يكون المكتب العقاري عقب موافقة الوزارة على طرح المساهمة الإعلان عنها على الأقل مرة واحدة فقط في صحيقة يومية يتم إصدارها في منطقة المساهمة، كما يجب ألا يتضمن الإعلان نسبة متوقعة للأرباح وأن يحمل البيانات الآتية:

  • اسم المكتب العقاري الذي سيقوم بطرح المساهمة وكذلك رقم وتاريخ وموافقة الوزارة عليها.
  • تحديد مدة الاكتتاب إلى جانب تاريخ بدايته وموعد قفله.
  • توضيح القيمة الإجمالية لشراء الأرض محل المساهمة فضلًا بيان سعر المتر.
  • إبراز الخدمات التي سيتم تنفيذها من أجل تطوير العقار محل المساهمة.
  • كتابة عدد الأسهم المطروحة للاكتتاب مع عرض قيمة السهم ومساحته.

انقضاء المساهمة العقارية

سبق وأسلفنا ذكرًا بأنه عقب تملك العقار وتطويره إلى أي مشروع فإنه من الممكن أن يتم بيعه وإنهاء المساهمة العقارية، فلقد ورد في الفصل الخامس من النظام الضوابط الأساسية التي تتعلق بانقضاء المساهمة العقارية كالآتي:

المادة السابعة والعشرون

لا يجوز بيع أصول المساهمة العقارية إلا بعد تقييم الأصول من مقيمين معتمدين وفقاً لنظام المقيمين المعتمدين، ووفقاً لما تحدده اللائحة من إجراءات، ويعدّ باطلاً أي تصرف ينطوي على إخلال بما نصّت عليه هذه المادة.

المادة الثامنة والعشرون

يكون بيع أصول المساهمة العقارية بإحدى الطرق الآتية:

1- البيع بمزاد علني.

2- البيع المباشر لكامل أو لجزء من المساهمة العقارية.

3- أي طريقة أخرى تحددها اللائحة.

المادة التاسعة والعشرون

دون إخلال بما نصّت عليه المادة (السابعة عشرة) من النظام تحتفظ المساهمة العقارية بالشخصية الاعتبارية بالقدر اللازم لتصفيتها، وتنقضي بإحدى الحالات الآتية:

1- بيعها وفقاً لأحكام النظام واللائحة.

2- انقضاء المدة المحددة لها ما لم تُمدد وفقاً لأحكام النظام واللائحة.

3- استحالة تحقق الغرض الذي أسست من أجله.

4- إلغاؤها وفقاً لأحكام النظام واللائحة.

5- صدور حكم قضائي نهائي بتصفيتها.

المادة الثلاثون

يجب أن تودع جميع العوائد المالية المتعلقة بالمساهمة العقارية مباشرة في حساب الضمان.

مخالفات المساهمات العقارية

يتضمن الفصل السادس من نظام المساهمات العقارية المخالفات والعقوبات وكما تم التصريح عنها بواسطة الهيئة العامة للعقار لا سيما بواسطة مجلس إدارة الهيئة والرئيس التنفيذي لها، حيث جاءت المخالفات كالآتي:

المادة الحادية والثلاثون

يتولى ضبط ما يقع من مخالفات لأحكام النظام أو اللائحة موظفون من الهيئة ومن أي جهة أخرى ترى الهيئة الاستعانة بموظفيها، يصدر بتعيينهم قرار من الرئيس بعد موافقة جهاتهم. ولمسؤولي الضبط دخول المواقع والمشاريع المتعلقة بالأنشطة المشمولة بالنظام بما فيها مقر المرخص له، وعليهم ضبط المخالفات والتحفظ على المستندات والوثائق والأدلة المتعلقة بها وفقاً لإجراءات الضبط الصادرة عن الهيئة ويكونون تحت إشراف الهيئة، ولهم الاستعانة بالجهات الأمنية عند الحاجة. وتحدد اللائحة طريقة عملهم، وصلاحياتهم، ومكافآتهم.

المادة الثانية والثلاثون

دون إخلال بما نصّت عليه المادة (الخامسة والثلاثون) من النظام، يعاقب كل من يخالف أياً من أحكام النظام أو اللائحة بواحدة أو أكثر من العقوبات الآتية:

1- الإنذار.

2- إيقاف الترخيص مدة لا تزيد على (سنة).

3- إلغاء الترخيص.

4- غرامة لا تزيد على 10 ملايين ريال.

5- منع المرخص له أو مدير المساهمة العقارية من القيام -مستقبلاً- بأي عمل مرتبط بالمساهمات العقارية لمدة لا تتجاوز (10) عشر سنوات.

ويصدر المجلس جدولاً يتضمن تصنيفاً للمخالفات والعقوبات المقررة لها بناءً على ما نصّت عليه هذه المادة.

المادة الثالثة والثلاثون

تُكوَّن بقرار من رئيس الهيئة لجنة أو أكثر لا يقل عدد أعضائها عن ثلاثة ويسمى أحدهم رئيساً، ويكون من بينهم مستشار شرعي أو نظامي؛ تتولى النظر في المخالفات وإيقاع العقوبات المنصوص عليها في المادة (الثانية والثلاثين) من النظام، وذلك بحسب نوع المخالفة المرتكبة وجسامتها ومدى تأثيرها، ويعتمد قرار اللجنة من رئيس الهيئة أو من يفوضه بذلك، ويصدر الرئيس قواعد عمل اللجنة وتحديد مكافآت أعضائها.

المادة الرابعة والثلاثون

يجوز التظلم من قرار اللجنة المنصوص عليها في المادة (الثالثة والثلاثين) من النظام أمام المحكمة الإدارية خلال (ستين) يوماً من تاريخ الإبلاغ بالقرار.

المادة الخامسة والثلاثون

دون إخلال بأي عقوبة منصوص عليها في أي نظام آخر، يعاقب بالسجن مدة لا تزيد على (ثلاث) سنوات، كل من يخالف أياً من أحكام المواد الآتية: (الرابعة)، و(الحادية والعشرون)، و(السابعة والعشرون)، و(الثلاثون)، من النظام، وتحال إلى النيابة العامة؛ للتحقيق فيها، والادعاء فيها أمام المحكمة المختصة.

مميزات الاستثمار بالمساهمات العقارية

ساهم نظام المساهمات العقارية في نقل قطاع الاستثمار في السوق العقاري نقلة كبيرة، وذلك بسبب المميزات الآتية:

  • تحرير المطور العقاري تمامًا من قيود إنشاء صندوق خاصه به.
  • عدم اضطرار المستثمر العقاري إلى امتلاك شركة مالية مرخص.
  • يكون المطور العقاري هو المسؤول الأول والمدير المباشر بالنسبة للمساهمة وذلك بحوكمة تشبه حوكمة الصناديق.
  • تقليل نسبة الممارسات غير المرخصة.
ماذا يعني المساهمات العقاري

جديد المواضيع