هناك العديد من الأشخاص الذين يجهلون وجود أي فروق كامنة بين الصك والحجة الخاصة بالاستحكام ولكن في الحقيقة فبالطبع هناك العديد من الفروق الكامنة بينهم والتي نعرضها لكم في موقع مخزن بشكل مفصل عبر هذه المقالة.
من الجدير بالذكر أن الصك وحجة الاستحكام هما وثيقتان تثبتان ملكية العقار، ولكن هناك بعض الاختلافات الجوهرية بينهما، والتي نوضحها لكم بشكل مفصل فيما يلي:
في البداية علينا أن نشير إلى أن الصك هو وثيقة رسمية تصدر من كتابات العدل، وتثبت ملكية العقار لشخص معين، حيث يصدر هذا الصك بعد تقديم ما يثبت ملكية العقار، مثل عقد البيع أو الإرث أو المنح.
بينما حجة الاستحكام هي وثيقة رسمية أيضاً ولكنها تصدر من المحاكم، وتثبت ملكية العقّار لشخص معين استناداً على الإحياء، حيث ويصدر حجة الاستحكام لمن استغل العقّار وإقامة منشآت عليه، مثل البناء أو الزراعة، وأهم الفروق تتضح في هذا الجدول
الميزة
الصك
حجة الاستحكام
طبيعة الوثيقة
رسمية
رسمية
الجهة المصدرة
كتابات العدل
المحاكم
الأساس القانوني
البيع أو الإرث أو المنح
الإحياء
المدة الزمنية
لا يشترط
يجب أن يكون الإحياء قبل عام 1387 هجري
إمكانية نقل الملكية
نعم
نعم
القيمة القانونية
عالية
أقل من الصك
ومن الجدول السابق يمكننا القول أن الصك هو وثيقة أكثر قوة من حجة الاستحكام، حيث أنه يصدر من جهة رسمية، ويستند على أساس قانوني واضح كما أن الصك له قيمة قانونية أعلى من حجة الاستحكام، مما يجعله أكثر قبولاً في التعاملات المالية والقانونية ولكن حجة الاستحكام هي وثيقة مهمة أيضًا، حيث أنها توفر دليلاً على ملكية العقار لمن قام بإحيائه ثم أن حجة الاستحكام يمكن أن تتحول إلى صك ملكية بعد استكمال الإجراءات اللازمة.
متى يصدر الصك في منصة احكام؟
تصدر الصكوك في منصة إحكام بعد استكمال الإجراءات اللازمة، والتي تتضمن:
التحقق من صحة الطلب حتى يقوم فريق عمل منصة إحكام بالتحقق من صحة الطلب من حيث استيفاء الشروط والمتطلبات، وخلوه من الأخطاء أو التناقضات.
كما تقوم لجنة النظر في منصة إحكام بدراسة الطلب وإصدار قرارها بشأنه.
في حالة الموافقة على الطلب، تقوم أمانة المنطقة بإصدار الصك وتسليمه إلى المستفيد.
وتبعاً لما أعلنته الهيئة العامة لعقارات الدولة، فإن مدة إصدار الصك في منصة إحكام لا تتجاوز 8 أيام عمل.ولكن في بعض الحالات قد تطول مدة إصدار الصك، مثلما يحدث في الحالات التالية:
في حالة عدم استكمال المستفيد للطلبات المطلوبة، يتم إرجاع الطلب إلى المستفيد لاستكماله.
في حال وجود ملاحظات على الطلب من قبل لجنة النظر، يتم إرسال إخطار للمستفيد لمعالجة الملاحظات.
في بعض الحالات قد تحتاج لجنة النظر إلى إجراء مسح مساحي للعقار، وذلك لتحديد حدوده ومساحته بشكل دقيق.
هل حجة الاستحكام تعتبر صك
لا فإن حجة الاستحكام لا تعتبر صك، وذلك على الرغم من أن حجة الاستحكام وثيقة رسمية، إلا أنها لا تستند إلى أساس قانوني واضح مثل الصك كما أن حجة الاستحكام لها قيمة قانونية أقل من الصك، مما يجعلها أقل قبولاً في التعاملات المالية والقانونية ولذلك، فإن حجة الاستحكام لا تعتبر صك، ولكنها وثيقة مهمة تثبت ملكية العقار.
هل وجود حجة الاستحكام يمنع الطعن
لا فإن وجود حجة الاستحكام لا يمنع الطعن فتلك الحجة هي وثيقة رسمية تصدر من المحاكم، وتثبت ملكية العقار للشخص استناداً على الإحياء، ولكن حجة الاستحكام ليست نهائية، ويمكن الطعن عليها أمام المحكمة المختصة وهناك العديد من الأسباب التي يمكن أن تؤدي إلى الطعن على حجة الاستحكام، مثل:
ففي حالة عدم وجود دليل على أن المستفيد قد قام بإحياء العقار، يمكن الطعن على حجة الاستحكام.
وإذا كان هناك وجود لنزاع على ملكية العقار بين المستفيد وشخص آخر، فهنا يكون من الممكن الطعن على تلك الحجة.
وإذا لم يتم استيفاء طلب حجة الاستحكام للشروط والمتطلبات، فيكون من الممكن أن يتم الطعن على الحجة.
وإذا تم قبول الطعن على حجة الاستحكام، فسوف يتم إلغاء حجة الاستحكام، ويصبح العقار ملكاً لشخص آخر.
ولذلك فإن وجود تلك الحجة لا يمنع الطعن، ولكن من المرجح أن يرفض المحكمة الطعن إذا كان هناك دليل قوي على أن المستفيد قد قام بإحياء العقار.
وتجدر الإشارة إلى أنه يمكن الطعن على هذه الحجة خلال مدة 30 يوماً من تاريخ صدورها.
علماً أن هناك مجموعة الإجراءات التي يمكن اتخاذها لمنع الطعن على حجة الاستحكام منها محاولة جمع أدلة قوية على الإحياء مثل صور العقار قبل وبعد الإحياء، أو شهادة الشهود أو القيام بمراجعة الطلب بعناية للتأكد من استيفاءه لجميع الشروط والمتطلبات.
انواع حجج الاستحكام
تنقسم حجج الاستحكام إلى نوعين رئيسيين، هما:
حجج الاستحكام القديمة
حجج الاستحكام القديمة هي حجج رسمية تصدر من المحاكم، وتثبت ملكية العقار لشخص معين استناداً إلى الإحياء ويشترط لإصدار حجة الاستحكام القديمة أن يكون الإحياء قد تم قبل عام 1387 هجرياً، وعلماً أنه يوجد الكثير من الشروط والمتطلبات التي يجب استيفاؤها للحصول على حجة استحكام قديمة، وهي:
من الضروري أن يكون العقار ضمن حدود الدولة العربية السعودية.
كما يجب أن يكون العقار خاليًا من أي نزاع على ملكيته.
ولابد أن يكون الإحياء قد تم قبل عام 1387 هجري.
من الضروري تقديم أدلة قوية على الإحياء، مثل صور العقار قبل وبعد الإحياء، أو شهادة الشهود.
حجج الاستحكام الجديدة
تجدر الإشارة إلى أن حجج الاستحكام الجديدة هي حجج صادرة من منصة إحكام، وهي بوابة إلكترونية تابعة للهيئة العامة لعقارات الدولة، حيث أنها تسمح المنصة للمستفيدين من التقديم على طلب حجة استحكام جديدة، وذلك بعد استيفاء الشروط والمتطلبات اللازمة التي قمنا بتوضيحها لكم فيما سبق.
وتهدف حجج الاستحكام الجديدة إلى تسهيل إجراءات الحصول على صك ملكية للعقارات التي لم يسبق تسجيلها، وذلك من خلال توفير منصة إلكترونية تسهل على المواطنين التقديم على طلب حجة استحكام.
تحويل حجة استحكام إلى صك
يمكن تحويل تلك الحجة الخاصة بالاستحكام الخاص بصك ملكية، وذلك بعد استيفاء الشروط والمتطلبات اللازمة المتمثلة في التالي:
من الضروري أن تكون حجة الاستحكام رسمية ومعتمدة من المحكمة المختصة.
يجب أن يتم تقديم طلب تحويل حجة الاستحكام إلى صك ملكية إلى كتابة العدل المختصة.
كما يجب أن يتم القيام بدفع الرسوم المقررة.
وبعد استيفاء جميع الشروط والمتطلبات اللازمة، تقوم كتابة العدل المختصة بإصدار صك ملكية للعقار.
إجراءات تحويل حجة استحكام إلى صك ملكية
أولاً يتم تقديم طلب تحويل حجة الاستحكام إلى صك ملكية إلى كتابة العدل المختصة، وذلك عبر تقديم المستندات التالية:
من الضروري أن يتم تقديم حجة الاستحكام الأصلية.
كما يفضل القيام بإحضار صورة من بطاقة الهوية الوطنية للمستفيد.
علاوة على ذلك إحضار صورة من صك الشراء أو الإرث أو المنح، إذا كان موجوداً.
عليناً أن نوم بإحضار صورة من شهادة حصر الورثة، إذا كان العقار موروث.
وتقديم أيضا صورة من شهادة الرفع المساحي للعقار.
ومن ثم يتمدراسة الطلب من قبل كتابة العدل المختصة
وإذا تم استيفاء جميع الشروط والمتطلبات اللازمة، تقوم كتابة العدل المختصة بإصدار صك ملكية للعقار.
متى تنقض حجج الاستحكام
تنقضي حجج الاستحكام في الحالات التالية:
في حال إن تم الطعن على حجة الاستحكام وصدر حكم قضائي بإلغائها، حيث يجوز الطعن على حجة الاستحكام أمام المحكمة المختصة، وذلك خلال مدة 30 يوماً من تاريخ صدورها وفي حالة صدور حكم قضائي بإلغاء حجة الاستحكام، فإن العقار يعود إلى ملكيته الأصلية، ففي هذه الحالة إن تلك الحجة لا تمنح المستفيد أي حق في الملكية.
إذا تم ثبوت أن العقار ليس خالياً من أي نزاع على ملكيته.
وكذلك في حالة إثبات أن الإحياء لم يتم قبل عام 1387 هجري، بالنسبة لحجج الاستحكام القديمة.
يشترط لاعتبار الإحياء مبرراً لإصدار حجة استحكام أن يكون قد تم على نحو يحقق شروط الإحياء، مثل استغلال العقار وإقامة منشآت عليه.
